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办理退房条件及手续

2013-04-15 10:45:10|来源:洛城网房产
  买房人在什么情况下可以退房

  专家回复:
  一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。

  通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种:

  (1)开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。

  (2)开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。

  开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,
装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。

  二、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。

  三、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。

  依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:

  (1)逾期交房超过一定期限。

  (2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。

  (3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

  各个购房阶段应该如何退房

  商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。

  出现退房情况归集起来主要有四种原因:一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约,但双方就退房问题达成一致意见;四是双方都违约,但协商达不成一致意见。在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。

  下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

  ①如果处于定金或认购金阶段,退房怎么办?

  当购房者已交定金或认购金,但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下:如果购房者已向卖方支付了定金或认购金,但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

  如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。

  ②如果已做预售登记阶段,退房怎么办?

  买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

  如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

  ③如果已经是入住阶段,退房怎么办?

  在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这个阶段要求退房的一般都是购房者,大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

  ④如果处于房产证办理完毕阶段,退房怎么办?

  房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

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