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恐慌性购房再现楼市 一线城市不怕泡沫魔咒?

|2016-03-04 09:41:34| 

春节假期刚过,几乎所有的人都在为一件事忙碌:有关部门在忙着卖地、银行在忙着放贷、开发商在忙着涨价、二手房交易市场在忙着排队、人们忙着拿着钱涌向了各个售楼处……所有的忙都集中在了一个字上:房。

在国家宽松货币政策以及去库存政令刺激之下,北上深等一线城市房价纷纷上扬,出现了刚需与改善型楼盘日光、豪宅热销的局面,尤其在北京,大兴、门头沟接连拍出4.1万元/平方米的楼面天价,而全国最贵的一栋顶豪楼王——价值三亿元的润泽御府样板间也于上周售出。而在这些“利好”推动下,市场涨潮汹涌,在刚刚万科宣布旗下楼盘涨价没几天,金地中央世家即爆出剩余别墅涨800万元至1000万元。

而在买房人一端,人民币贬值、“资产荒”以及政策刺激联合作用力,使其不得不加入买房大军。一位买房人告诉记者:我知道我现在买房是在高位,但真的没有办法,除了买房没有任何投资渠道,钱放在手里就发毛,起码买房是能看得见摸得着的投资。

这位购房人道出的只是冰山一角,此轮的恐慌性购房有多种原因,每个人几乎都是涨价的推手,而这种疯涨的结果,最终将导致怎样的“报应”,也许不出几年就会显现出来。

楼王售出豪宅涨价 抢购潮再现京城

上周,豪宅市场发生两件大事,让原本去年还在哀叹“2016年50个顶豪中只有几个能活下来”的顶豪市场“欢欣鼓舞”。

一是中央别墅区项目金地世家跳涨800万元至1000万元。据了解,金地中央世家作为中央别墅区5年来唯一的别墅用地,2015年,金地中央世家以全年销售35栋,8.5亿的总价冠销京城,南区售罄。2016年开年北区开盘一夜成交8套,突破2亿元,仅剩稀贵的十余套涨价自然顺理成章也非常有底气。

第二件是去年顶豪销冠润泽御府,其价值3亿元(含8000万装修)的样板间被神秘人物买走,刷新全国总价成交纪录。这位神秘买家留下的一句“我宁可花钱买一辆劳斯莱斯,也不愿意买两辆奔驰”也让豪宅开发商坚定了“产品好自然有买家”的决心。

这两件事给本就盲动疯涨的京城楼市又注入了一针兴奋剂,加之之前大兴与门头沟两块地被天价售出,开发商预感春天真的来了。在丰台,几家前地王项目原本发愁高地价带来的销售难题,但绿地在大兴4.7万元/平方米楼面价拿地无疑又给了大家信心,已经有丰台地王开发商将原本预计6万多元/平方米的开盘价定到7万多元/平方米,如果按照这个价格卖得不错的话,他们的项目很快就会解套。

而地王周边在售楼盘则迎来持续热销,中冶德贤公馆、公园懿府、国韵村等改善型住房都纷纷涨价,已经到了一房难求的地步,而有的改善楼盘则索性封盘不卖了,等周边的土地拍卖之后再做计较……

对于为何各大开发商会不计成本地拍地,明眼人通过之前已在售的地王项目已经初见端倪,那就是楼面价乘以2来计算房价是不对的。很多开发商压根儿就没打算赚钱!

这绝不是信口开河,首先,对于企业来讲,尤其是上市公司,布局有时比现金流更重要。前不久拍出的南城某地王,拿地的公司为上市企业,在北京十年,只有一个项目,无论对企业还是资本市场来说无疑价值越来越低,如果再不拿地,很可能退出一线房企的行列,因此对地块势在必得。拿地之后,开发商在测算成本时,始终围绕两个字在铺排:保本。整个项目做下来,能够保本就算完成任务,小亏可以接受,如果能够赚钱就要看天吃饭了。

其次,企业得运转,要有现金流,如果没有可开发的新项目,团队也会散掉,这就是为何很多老项目,明明可以售罄,但就是迟迟不卖,剩下的尾盘跟宝贝一样存着,其实就是怕卖光后没有新盘,人都留不住了。

第三,企业看好未来经济走势,以及国家层面对房地产的依赖与扶持。

北京等一线城市为何不怕东京、香港的魔咒

在此轮疯涨之前,很多专家已经提醒有关部门以及开发商防止东京、香港的楼市惨剧的发生。他们指出:北京的房价已经超过了纽约,而当初日本东京和中国香港的房价就是超过纽约后陷入低潮期的,而且是一蹶不振。

但地产龙头企业万科集团内部流出的一个高层看法则告诉市场:通过研究与分析,北京、上海等一线城市暂时是安全的,不会发生东京、香港那样的崩盘。

首先,纽约是全球地产之“锚”,全球的房地产都要通过与它的价格比对来评估风险。1990年,东京每套房屋中位数价格是纽约的3.2倍,而香港房价最高时是纽约的6至8倍。北京、上海则不同,目前也只与纽约持平,最多多出0.5至0.8个百分点,风险还在可控范围之内。

北京、上海的定位和纽约是同类城市,都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性弱,而是主要取决于三个因素。其中两个在需求端:整个经济体的财富总量(不是人均财富);财富向富有家庭集中的程度。一个在供给端:城市的房屋供应能力(具体包括开发率、居住用地占比和容积率三个指标)。这是北京、上海房价分析的基本逻辑。

其次,从城市开发量来讲,北京等一线城市的居住用地占城市建设用地面积的比重明显低于纽约、东京,而工业用地占比则大幅高于纽约、东京。2010年,中国一线城市的土地利用率远远低于其他国际化大都市。北京、上海、广州、深圳在2010年,城乡建设用地总规模仅占城市土地面积的15%-39%,远低于新加坡(90%,2000年)等一些国际都市,甚至未达到东京(51%,1972年)、巴黎(50%,1970年)、首尔(52%,1972年)等城市1970年代的水平。

所以,相比纽约,北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高,意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛,北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。由此,在三年前,该龙头企业的这份研究报告得出的结论是:北京、上海的房价,超过纽约是大概率事件。到了2015年,这个已经成为现实。

专家警告,北京、上海房价超过纽约基本板上钉钉,但如果超出太多,那就是泡沫,泡沫的意义在于,它破灭起来很可怕。香港确实到过纽约房价的6至8倍,但那是因为香港的特殊性(开发率极低、资金流动量巨大),北京、上海不具备可比性。而且,香港之后的房价跌去了一半多。东京和北京、上海的相似性更大一点,但3.2倍于纽约房价之后,也是东京无法承受的,之后中心区住宅跌了60%,非住宅跌了80%。东京的案例表明,不要说6至8倍,超过3倍就是灾难了。

本版文/本报记者 张舰 摄影/卫东


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