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【权威官方发布】洛阳物业相关政策全解,太详细了!

2015-04-24 16:23:41|来源:洛阳市住房保障和房产管理局

  一、什么是物业管理?

  物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  二、什么是业主?

  房屋所有权人为业主。

  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  三、业主同物业公司发生矛盾纠纷时,由哪个单位协调解决?

  根据洛阳市人民政府办公室《关于印发洛阳市物业管理水平提升和住宅小区集中整治方案的通知》(洛政办〔2013〕57号)文件规定,各区人民政府是辖区内物业管理责任主体,设有物业管理工作机构,各街道设有“一中心两站”,即:物业服务中心,物业纠纷受理站,物业应急维修站。根据“属地管理,立足基层”的原则,目前洛阳市设有社区、办事处、区政府物业主管部门、市物业主管部门四级监管模式,每一级都对物业管理进行监督和指导,对物业管理纠纷矛盾进行调解、调处。

  四、物业费从什么时候开始交纳的?

  物业竣工已交付使用的房屋(包括业主空置的房屋),物业服务费用由业主自与开发建设单位约定的房屋交付之日次月起按月交纳;

  五、物业费交纳的标准是什么?

  根据洛阳市发改委、房产局《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》(洛发改收费〔2009〕40号)分为多层和高层。

  多层:一级收费0.56元,二级收费0.46元,三级收费0.36元,四级收费0.26元。

  高层:一级收费1.35元,二级收费1.10元,三级收费0.90元,四级收费0.70元。

  上述收费标准按房屋建筑面积计收。

  六、物业小区装修管理费如何收取?

  根据文件规定,装修管理费高层住宅不超过3元/平方米,多层住宅不超过2元/平方米。

  七、物业服务费收取,面积如何界定?

  物业服务费的收取,以法定产权面积(房产证登记的建筑面积)计算;未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。

  八、没有入住的空置房,物业费如何收取?

  开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房,物业服务费用由开发建设单位交纳。

  业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未使用的空置物业,业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案,按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。

  九、洛阳市物业管理服务采取的方式是什么?

  自2007年洛阳市实施物业管理全覆盖工程,住宅小区实行四种服务管理模式,即:业主自治模式、单位后勤式管理模式、社区、办事处代管模式和专业物业公司管理模式。

  十、利用小区共用场地和道路停车,费用如何收取?

  利用小区共用场地和道路停车的,物业服务企业在征得相关业主、业主大会或业主委员会同意后,根据具体的设施服务条件,可按道路停车不超过50元/辆•月、共用场地停车不超过80元/辆•月收取车位使用维护费。

  十一、物业公司没有经过小区业主委员会同意,擅自改造小区共用绿地或私自搭建建筑物,如何处理?

  物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准,擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的,责令限期改正,恢复原状;逾期不改正的,可以降低其资质等级直至吊销资质证书,有关部门可以依法强制拆除。

  十二、业主拒交物业服务费如何处理?

  业主按时足额交纳物业服务费是业主应尽的义务,业主拒交物业服务费,由业主委员会催交,也可向人民法院提起诉讼。依法追缴。

  十三、物业公司在小区公共秩序维护中,应做哪些工作?

  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  十四、一个小区是否能由两个物业公司提供服务?

  一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理服务。

  十五、物业公司是否可以把所服务的小区转包给另外一家物业公司?

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  十六、物业公司利用小区共用部位、共用设施经营的收益如何分配?

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续。物业服务企业所得收益除去管理费用外其余部分应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  十七、如何选聘和解聘物业公司?

  在前期物业管理中,开发建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业。业主大会成立后,由小区1/2以上业主同意后选聘物业服务企业,对物业公司服务不好、业主意见大的,业主委员会可以代表业主大会解聘物业公司。

  十八、自家的设施坏由谁负责维修?

  业主自家的设施毁坏,应由业主负责维修,也可由物业公司实行有偿服务维修。

  十九、业主委员会是怎样选举产生的?

  首先由居民委员会、建设单位、业主代表组成筹备组,然后按幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会,最后在办事处、区物业主管部门指导下召开业主大会,选举业主委员会。业主委员会选举出后30日内到区物业主管部门、办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

  二十、在什么情况下应当召开首次业主大会?

  符合下列情形之一的,应当召开首次业主大会:

  (一)物业已将会使用的建筑面积达到50%以上;

  (二)物业已将会使用的建筑面积达到30%以上不足50%,但使用期已超过12个月的。

  应当召开首次业主大会而不召开的,由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。

  业主人数不满20人的,经全体业主同意可以不成立业主大会,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  二十一、业主大会应当履行哪些职责?

  业主大会履行以下职责:

  (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  二十二、召开业主大会会议形式有几种?

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。

  发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。

  二十三、业主委员会委员应当符合哪些条件?

  业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力。

  (六)具备必要的工作时间。

  二十四、业主委员会是怎样换届的?

  业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的,县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会,做好交接手续。

  拒不移交档案资料、印章的,由县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交;逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。

  二十五、业主委员会选举出来后是怎样备案的?

  业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内,应当持下列资料到物业所在地县(市、区)房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主委员会备案登记表;

  (二)业主管理规约;

  (三)业主大会、业主委员会议事规则;

  (四)选举和表决结果统计表。


  洛阳市物业办地址:周山路12号6楼 电话:63206097

  涧西区物业办地址:安徽路综合楼311室 电话:64558428

  西工区物业办地址:西工区政府4号楼205室 电话:63892836

  老城区物业办地址:黄梅路帝赫酒店6楼 电话:63557868

  瀍河回族区物业办地址:瀍河区建设局3楼 电话:63994874

  洛龙区物业办地址:洛龙区行政中心7楼 电话:65156732

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